Plus haut plus vrai

Vous viendrait-il à l’idée d’acquérir quelque chose en le payant quasiment deux fois son prix ?

Vous viendrait-il à l’idée d’acquérir quelque chose en le payant quasiment deux fois son prix ?

Eh bien c’est la proposition en trompe l’œil qui est faite par un établissement Français en commercialisant un prêt sur une durée de 35 ans. Oui vous avez bien lu, plus qu’une génération !

Mais qu’en est-il vraiment ? Aubaine ou moyen de capter une nouvelle clientèle de primo accédants ? La France par rapport à d’autres pays d’Europe ne compte que 58 % de ménage propriétaire (Chiffre 2014). Les proportions en Italie et en Espagne étant à 70 %. Ces chiffres ne parlent pas du prix au M2 et la tendance de vouloir faire une France de propriétaire, comme le déclarait Nicolas Sarkozy, montre la part sans cesse croissante de l’immobilier dans le budget des ménages et sous-tend les prix haut du foncier.

Les primo accédants ont parfois ce désire après le sacro-saint CDI, d’acquérir un bien, une résidence principale, mais oublie le tiercé gagnant de l’équation immobilière. Vous voulez les vacances et la voiture, vous n’aurez pas votre résidence principale car ce qui fait que l’on peut acheter, c’est sa capacité d’emprunt.
Si vous êtes déjà engagé sur des crédits à la consommation, votre capacité d’emprunt en est d’autant plus diminuée. Ne croyez pas que si une banque permet d’emprunter sur 35 ans elle le fasse par bonté d’âme, c’est surtout une volonté de capter une clientèle, qui avec une telle proposition sera captive.
Il faut pour se rendre compte de l’évolution, remonter aux années 70’, où les taux étaient certes élevés, mais l’inflation à deux chiffres.
Cette période était bénie à deux points de vue.

L’économie tournait à « plein pot » et la peur du chômage était quasiment absente.

De l’autre avec un salaire, on pouvait acquérir une résidence et souvent sur une durée de 15 ans, grand maximum. Cette époque était dominée par un verbe : « Vouloir ». On voulait être propriétaire ou on ne le voulait pas. Aujourd’hui les temps sont dominés par le verbe Pouvoir. On peut ou on ne peut pas.

Là où un salaire suffisait pour acquérir, il faut maintenant deux revenus et des apports sur une durée qui est en moyenne de 22 ans et ½ ? Très vite vous comprendrez la stratégie qui tend à donner une durée si longue qui s’établie à 35 ans.

Les prix étant élevé, mais surtout la capacité d’emprunt étant limitée, on ne trouve pas mieux que de vouloir bouger l’un des curseurs de l’équation : « le temps » Mais si la volonté d’accéder à la propriété est une bonne chose en soi, car elle véhicule un patrimoine et une évolution de situation entre locataire et celle de propriétaire, il ne faut pas oublier les obligations, contraintes et une vision de l’avenir, que l’on pense atténuer en étant propriétaire.
En effet lorsque l’on parle d’emprunt, on entend souvent parler de taux d’endettement, mais ce taux est relatif. Il n’est pas le même pour quelqu’un qui gagne 1 000 € /mois et de quelqu’un qui gagnerait 10 000 €/mois.

Endetté pour le premier à 30 %, ceci est une chose déjà élevée, mais à 50 % pour le second ceci en est tout autre car le reste à vivre est totalement différent. Vivez-vous avec 300 €/mois ? À 30 % comme quelqu’un qui le serait à 50 % mais avec un résiduel de 5 000 €/mois ?

 

Nous rentrons là dans la notion de gestion de patrimoine et d’investissement. Ce que l’on peut permettre pour certains, ne l’est pas pour d’autres, qui sont dans une logique primaire d’investissement. On substitue un loyer par un prêt. Alors imaginez si ce prêt dure 35 ans ?

En quelques chiffres et pour éclairer le propos, nous allons établir un couple gagnant tous les deux 1 300 €/ mois et n’ayant pas de prêt en cours.
Sur une durée de 20 ans ils peuvent emprunter environ 170 000 € (taux indicatif de 1,90 % et de 33 % d’endettement soir 858 €/mois soit 1300 x 2 / 0,33)

Sur une durée de 35 ans, ils pourront emprunter environ 231 000 € (taux indicatif de 1,90 % et de 33 % d’endettement soir 858 €/mois)

Durée 20 ans 35 ans
Acquisition 170 000 € 231 000 €
Notaire 12 780 € 17 371 €
ADI* (2 x 100 %) 19 466 € 46 305 €
∑ intérêts 35 111 €

 

128 333 €
Mensualité hors ADI 858 €/mois 858 €/mois
Mensualité avec ADI 939 €/mois 968€/mois
Coût total 237 557 € 423 009 €
Différence ∆- 185 452

·         Assurance décès invalidité

Ce tableau est à lui seul édifiant et montre la différence de coût. Alors Aubaine ou pas ?

Mais si tout le monde peut emprunter, tout le monde ne peut pas acheter !

Évidence telle que l’on a fini par l’oublier alors pour battre en brèche cette maxime, on vous permettra d’acheter, mais il vous faudra un solide apport, rien que pour les frais de notaires, aux risques de voir exploser le coût de vos garanties (hypothèques…), les frais annexes et la fiscalité locale.

L’idée d’acquérir son bien est donc un sujet qu’il faut savoir préparer et entourer de toutes les réponses liées à l’investissement et aux évolutions de marché, de situation professionnelles, personnelles… en un mot de vie.  Quid des divorces, des décès, des études des enfants, du marché de l’emploi…
À l’heure où l’on pointe du doigt nos retraités, ne serait-il pas venue d’avoir une réflexion globale, une réflexion patrimoniale, où se mêlerait constitution du patrimoine et transmission avec de nouveaux mécanismes d’accessions à la propriété, pour permettre de préparer l’avenir et de ne pas se retrouver à la fin d’une vie de labeur avec rien, voir même pire, des difficultés à conserver un certain train de vie ?

La réflexion doit donc se porter sur des pouvoirs publics, qui chaque jour oublie un rôle fondamental : le bien commun.

Alors avant que de créer une nouvelle bulle immobilière où les plus modestes auront rêvés et perdront finalement leurs efforts, travaillons à préparer ce projet.
C’est là toute la différence entre un vendeur et un conseiller. Privilégié le conseil et ne vous formalisez pas d’avoir une réponse qui vous refuse un crédit mais appréciez le fait d’avoir le conseil pour atteindre vos rêves pour que ces derniers ne deviennent pas des cauchemars.

Emmanuel Vanpoulle